Planiranje kupovine stana

Velike novčane transakcije su stresne. Preseljenje je stresno. Velika životna zaduženja su stresna. Sastavite ih zajedno i šta dobijete? Proces kupovine svog prvog doma i možda najstresnije iskustvo koje Vas očekuje u životu. 

Ali, čak i na ovom prevrtljivom tržištu, moguće je sačuvati razboritost i sklopiti dobar posao. Tri glavne stvari koje će nam pomoći u tome su: novac, strategija i kalendar. Skauti imaju poklič: budi spreman! Prije nego krenete u potragu za stanom, utvrdite izvore finansiranja. Koliko novca imate, do koliko novca želite nešto kupiti. Osigurajte dodatne izvore finansiranja za još deset posto od onoga što ste planirali. Ne dozvolite da Vam par hiljada više izbije iz ruku dom kakav možda sanjate. 

Provjerite banke, ako uzimate kredit. Razgovarajte s ljudima u banci, kakve su opcije ako možete plaćati ratu do određenog iznosa, kakve ako nekada ne budete mogli. Stambeni krediti imaju svoju težinu, oni su višegodišnje zaduženje, budite spremni živjeti sutra sa trećinom svojih današnjih primanja. Osmislite pravilnu strategiju. Ako već živite u nekom stanu, želite ga prodati i preći u veći, raspitajte se koliko bi za njega mogli dobiti novca. Koliko će Vam novca još trebati, imate li ga u banci ili će te se poslužiti kreditom. Ako danas nađete kupca za svoj stan, koliko dana vam je potrebno da pronađete onaj koji bi vama odgovarao. Iskreno preporučujem da ne pokušavate sa zamjenama. Zamjene nisu više ni od kakve koristi, jer ih zakon ne gleda kao takve, nego kao dvije prodaje. Osim toga, Vaš stan mora se svidjeti nekome čiji se stan vama sviđa, čime uveliko sužavate mogućnost vlastitog izbora. 

Osmislite dobru strategiju, isplanirajte svaki detalj, neka Vam vaš agent za nekretnine pomogne u tom poslu. Držite rokove fleksibilnijim što više možete. Ako Vam treba pet dana za nešto tražite petnaest. Ne dozvolite sebi da u kamionu ispred zgrade čekate dok se prethodni vlasnik stana iseljava. Mnogi su razlozi koji mogu dovesti do prekoračenja rokova, na mnoge od njih ne možemo uticati. Banka nije prodavcu još odobrila kredit kojim on rješava svoje stambeno pitanje, žirant na kojeg ste računali nema dovoljan iznos plate, nekretnina je procjenjena na manji iznos od onog koji Vam je potreban, pa Vam trebaju dodatne garancije.

Iznajmljivanje stana - na šta obratiti pažnju

Iako je naš primarni fokus usmjeren na kupoprodaju nekretnina, ovaj puta pričat ćemo o najmu stambenog prostora.

Iznajmljivanje stana može biti relativno lagan posao ukoliko razumijemo cijeli proces, jasno definišemo svoje potrebe i mogućnosti, te shvatimo način na koji razmišljaju osobe koje nam iznajmljuju stan. Prvi korak u ovom procesu je razumjeti šta želimo iznajmiti, kakav stan, namješten ili nenamješten, definisati koji su okviri kojima se vodimo pri odabiru stana, da li je to lokacija, cijena, blizina posla. Tek kad jasno sami sa sobom definišemo šta otprilike želimo iznajmiti, možemo krenuti u potragu za odgovarajućim stanom.

Kada našim agentima predstavite jasnu sliku kakav stan želite iznajmiti, pretražićemo svoju bazu podataka sa stanovima za najam i napraviti selekciju onih koji zadovoljavaju vaše zahtjeve. Ukoliko trenutno nemamo stan koji zadovoljava vaše kriterije, ne brinite, čim se takva nekretnina pojavi u našoj bazi, bićete među prvima koje ćemo o tome obavjestiti. Zajedno sa vama proći ćemo kroz listu stanova koje smo odabrali za vas i napraviti izbor onih koje ćemo posjetiti. Kada odabrerete stan u kojem želite živjeti, upoznat ćemo vas sa vlasnikom ukoliko to nismo učinili prilikom posjete stanu.

Vlasnici stana žele znati sve o Vama i upoznati se sa osobama koje žive u njihovoj imovini. Žele steći dojam da ste pouzdani i odgovorni, da će te na vrijeme izvršavati svoje obaveze po pitanju plaćanja najamnine i drugih troškova Kada sa vlasnikom stana dogovorite sve detalje, iznos najamnine, način plaćanja, te druge podjedinosti, pripremit ćemo vam Ugovor o zakupu koji potpisuju obje strane.

Ugovor o zakupu sadrži sve što se sa vlasnikom dogovorite, a naročito, iznos najamnine, rokove plaćanja, trajanje najma koje u pravilu ne može biti ispod godine dana, te druge detalje. Pri potpisivanju ugovora zakupoprimac plaća zakupninu za prvi mjesec i depozit u visini jedne mjesečne zakupnine. Depozit stoji kod vlasnika stana kao garancija za pokrivanje neželjenih troškova koji mogu nastati neprikladnom upotrebom stana i elemenata u stanu. Takođe, depozit je jedan vid sigurnosti da zakupoprimac neće preko noći nestati iz stana ostavivši neplaćene račune. Kad nakon isteka ugovora o zakupu zakupoprimac odluči iseliti iz stana, vlasnik stana će mu vratiti depozit.

Lokacija, lokacija, lokacija

Gradili doktor i Cigo kuću. Doktor kopa temelje 15m x 15 m, Cigo iste takve. Doktor napravi prizemlje kuće, Cigo isto takvo. Doktor prvi sprat, Cigo prvi sprat. Završi doktor kuću, Cigina kuća ista kao doktorova. Nakon nekog vremena prodaje doktor kuću, prodaje i Cigo. Čuje doktor kako Cigo traži za 100 000 veću cijenu kuće od njegove, pa ga pita: „ Dobro, komšija, mi napravismo iste kuće, u isto vrijeme, a ti sad za svoju kuću tražiš 100 000 više?“. A Cigo će: „ Ma jest komšija, al' meni je prvi komšija doktor, a tebi Cigo“.

Ovaj stari vic podsjetio me na prvo načelo posredovanja u prometu nekretninama. Tri zlatna pravila za uspješnu kupoprodaju nekretnine su: lokacija, lokacija i lokacija. Sve drugo moguće je popraviti, preurediti, renovirati, srušiti pa izgraditi, ali lokaciju nikako. Naravno, ovim ne želim navesti kako bi svi trebali živjeti u par ogromnih solitera u strogom centru grada. Vrijednost lokacije očituje se u više segmenata, od kojih je jedan i mikrolokacija, odnosno geografsko pozicioniranje nekretnine. Veliku vrijednost lokaciji ovih dana nosi i okruženje, blizina različitih sadržaja, škole, obdaništa, doktora, banke, trgovine. Pravi investitori koji planiraju svoja ulaganja u nekretnine traže zapuštene lokacije koje kupuju za male novce i čekaju da im poraste cijena. Jer cijena nekretnine i vrijednost nekretnine nisu iste kategorije. Cijena se izražava u brojkama, dok vrijednost nekretnine nije prolazna kategorija, koja najčešće upravo i zavisi od lokacije.

Naravno, svakome od nas odgovaraju različite lokacije iz raznih razloga, nešto zbog blizine posla, nešto zbog navike, a najviše zbog dobrog glasa o lokaciji, koji ne mora uvijek biti tačan. Ako želite vidjeti da li neka nekretnina odgovara da u njoj živite sprovedite sami sa sobom mali test. Zamislite se da živite u toj nekretnini, pa prođite mislima kroz tipičan dan. Koliko dugo putujete do posla, kako djeca odlaze u školu, da li su ulice noću osvjetljene, koliko ima trgovina, gdje će te kupiti osnovne namirnice? Kad prođete mislima kroz dan znat će te koliko vam ta nekretnina stvarno odgovara.

Šta je teže, kupovati ili prodavati stan?

Većina bi se odlučila za kupovinu: bezobrazno visoke cijene, svakodnevno razgledavanje i zivkanje, nekulturni vlasnici, nesposobni službenici banke u kojoj dižete kredit, sati i sati izgubljenog vremena, živaca. 

U poređenju s tim, prodavati stan se čini kao šala. Međutim pazite, neki koji su s takvim stavom sami krenuli u prodaju danas nemaju ni stana ni novac, a svoje pravo dokazuju na sudu. Razmislite dobro hoćete li uspjeti sami objediniti sve aspekte prodaje stana na današnjem složenom tržištu nekretnina. Današnji kupci imaju novac, ali imaju i zahtjeve koje treba izbalansirati, pronaći odgovarajuću vezu između onoga što se nudi i onoga što kupac traži. A te veze se grade dugo. 

Agencije posjeduju godinama stvarane baze podataka o kupcima koje sadrže informacije o tome šta kupac želi, šta mu se može ponuditi, a šta ne. Na taj način prodavci koji su odlučili povjeriti prodaju nekretnine agenciji uštede veliki broj poziva, ekskurzija kroz stan koji se prodaje, lažnih nada i učtivih obećanja. 

Pa prije nego se odlučite odbiti usluge Agencije i prihvatiti se sami nezahvalnog posla prodaje svoje nekretnine, razmislite malo o sledećim činjenicama:

Prodajom bez posrednika ograničavate izloženost svoje nekretnine prema potencijalnim kupcima (prema nekim procjenama na svega 10 do 15% od onoga što bi vam kvalitetan posrednik osigurao), čime smanjujete broj potencijalnih kupaca koji će čuti za vašu nekretninu, uzeti je u razmatranje, što u konačnici vodi manjem broju ponuda te manjoj konačnoj prodajnoj cijeni odnosno povećanom vremenskom trajanju prodajnog perioda za oko deset puta. 

A što je nekretnina duže na tržištu njena prodajna cijena je manja. Zašto? Zato što većina kupaca misli da, ako je nekretnina već toliko dugo na tržištu i niko je nije kupio, sigurno nešto nije u redu sa njom. Prodaja znači izloženost. Što više ljudi vidi nekretninu više ponuda će biti u igri, a sa više ponuda dobijamo i veću postignutu cijenu.

Proces kupoprodaje počinje NAKON što prodavac napusti nekretninu. Većina prodavaca misli da je potrebno samo da kupac pogleda u njihov dom, zaljubi se u ljepotu dekora i prodaja je zagarantovana. Zapamtite, prodajni proces započinje nakon što kupci napuste vaš dom. U tim ključnim trenucima dok su kupci još pod utiskom nekretnine, preslaguju njene dobre i loše strane, sami sebe "odgovaraju" od kupovine, dobro istreniran posrednik pomoći će im da prevaziđu mentalne prepreke ukazujući im na pozivitne aspekte i dovesti ih do tačke u kojoj se odlučuju za kupovinu.

I na kraju, prihvatanje ponude je jedna stvar, a njena realizacija sasvim nešto drugo. Transakcije sa nekretninama skoro uvijek imaju neke probleme koji se javljaju tek nakon što se posao dogovori, a vezani su uz uknjiženje, neke neizbrisane zaostatke koji se vode kao tereti, rokove, poreze, načine plaćanja, kreditne transakcije. Rijetko koja prodaja nekretnine prodje glatko i bez problema iz područja sa kojima se nikad do tad ranije niste susretali, a sa kojima se kvalitetan posrednik bavi svaki dan.

Najskuplji stan na svijetu

Mislite da su naši stanovi skupi? E pa da vas utješim. Britanski trgovci nekretninama, braća Kristijan i Nik Kendi, napravili su posao vijeka kada su prije više od deset godina od udovice ubijenog bankara Edmonda Safre za 12 miliona eura kupili penthouse u Monaku. Naime, uspješni dvojac je prije par godina ovaj stan prodao za čak 240 miliona eura! Kako tvrde mediji, Kristijan i Nik su tom transakcijom zaradili 228 miliona eura, a zanimljivo je da će ući i u Ginisovu knjigu rekorda budući da su prodali najskuplji stan na svijetu.

Najskuplji stan sa tri spavaće sobe u istoriji prometa nekretnina prodan je za skoro 200 miliona funti, uprkos njegovoj mračnoj prošlosti budući da je u glavnoj dnevnoj sobi izvršeno ubistvo bivšeg vlasnika, uglednog bankara gospodina Safre.

Ekskluzivni britanski mešetari nekretninama Kristijan i Nik Kendi su ipak uprkos svemu ostvarili profit od najmanje 190 miliona funti pri transakciji ovog ekskluzivnog penthausa u Monaku, na francuskoj rivijeri. Oni su početkom dvijehiljaditih kupili ovaj stan površine 1625 m2 od engleske udovice Lili Safra, ubrzo nakon smrti njenog supruga koji je pod čudnim okolnostima nastradao u požaru unutar ovog zdanja.

Stan je 2010.godine prodan po početnoj cijeni od 240 miliona Eura ili 199 miliona funti neimenovanom bliskoistočnom investitoru, prema svemu sudeći arapskom šeiku.

Rane teorije iz 1999. govore da je gdin Safra ubijen od strane Rusa zbog svojih relacija sa agentima FBI koji su tih godina radili na nekom slučaju pranja novca u mediteranskim zemljama. Ali onda odjednom, Ted Maher, bivši pripadnik američkih marinaca, te medicinar koji je zadnjih godina brinuo o ostarjelom bankaru Safri, priznaje da je podmetnuo požar u kome su smrtno stradali vlasnik nekretnine i jedna medicinska sestra. Uprkos optužbi za dvostruko ubistvo, Maher je proveo svega pet godina u zatvoru, povećavajući tako špekulacije da je on ustvari bio samo „igrač“ postavljen tako da preuzme odgovornost za zločin, te skrene pažnju sa moćnih interesnih grupa koje su bile ustvari naručitelji ovog ubistva.

Bez obzira šta od toga bilo istina, a šta ne, takav razvoj događaja omogućio je tada tridesetšestogodišnjem  Kristijanu Kendi i njegovom godinu dana starijem bratu Niku, da steknu bogatstvo iz pepela izgorjelog stana. Gospodja Safra koja je naslijedila bogatstvo svog pokojnog muža procijenjeno na oko 3 milijarde funti, bila je presretna da se riješi zgarišta za manje od 10 miliona. U jednom intervjuu Kristijan Kendi priznao je da je potrošeno oko 26 miliona kako bi se stan obnovio i pretvorio u jednu od najpoželjnijih nekretnina na svijetu.

Pored otvorenog pogleda koji se pruža po cijeloj marini u Monte Karlu, kao i beskrajnoj morskoj pučini iza nje, ovaj dvospratni penthaus posjeduje biblioteku dvostruke visine stropa, te ogromne krovne terase upotpunjene prirodnim hladom starog drveća preko 4 m visine i beskrajnim bazenom. Tu je i soba za zabavu sa bilijarskim stolovima i arkadnim video igrama, đakuzi i banja, pa čak i multimedijalna soba sa udobnim radnim foteljama koje se po potrebi lako pretvaraju u krevet, u slučaju pretjeranog posla. Ostali utjecaji britanskog Džejms Bonda ogledaju se u platnima starih majstora i kino ekranima koji izranjaju iz zidova na pritisak dugmadi na kontrolnoj ploči, te brojnim prohodnim garderobnim ormarima i sobama za presvlačenje. Obezbjeđenje objekta je takođe djelo umjetnika, sa „sigurnom sobom“, ojačanim staklima te kamerama za pretraživanje koje pokrivaju svaki kutak zdanja.

Kendijevi, koji su otpočeli karijeru tako što su pozajmili 6000 funti da bi renovirali stan svoje bake i nakon toga ga prodali, sada žive negdje između svog drugog stana u Monaku i Kendiskejpa II, multimilionski vrijedne jahte. Kraj u kojem trenunto žive je jedan od najskupljih u Francuskoj. Ruski milijarder Mihail Prokhorov bio je raspoložen da potroši više od 450 miliona funti na kupovinu obližnje Vile Leopolda. I ovaj puta kao prodavac se pojavljuje udovica Safra, ali je dogovor ipak propao.

Standard milijardera: Ogromne krovne terase upotpunjene su prirodnim drvećem i beskrajnim bazenom

Nenadmašivo: Pogled na marinu u Monte Karlu i morsku pučinu iza nje koji ostavlja bez daha

Odgovarajući za princa: I pored svoje vrtoglave cijene stan je vrlo brzo prodan arapskom šeiku

Luksuz: Kristijan Kendi priznao je da je u renoviranje stana uloženo više od 26 miliona funti kako bi se pretvorio u jedan od najpoželjnijih na svijetu

Misteriozna prošlost: Ugledni bankar Sarfa je po nekim tvrdnjama ubijen zbog svoje umješanosti u FBI istrage oko pranja novca u mediteranskim zemljama.

Bez štednje: Zdanje je opremljeno između ostalog i bibliotekom sa dvostrukom visinom stropa

Jedna od spavaćih soba: Kendijevi su se preselili na svoju skupocjenu jahtu kako bi stan ispraznili novom vlasniku

Cijenu kvadrata određuje keš

Godina za nama uvela je novo pravilo na tržište nekretnina: cijenu kvadrata određuje keš. U opštoj nestašici gotovog novca, mnoge početne cijene pale su na koljena i zarile glavu u pijesak. Tako su cijene stanova padale i za preko dvadeset posto, što nije nikad bilo uobičajeno na ovom tržištu. Korekcije cijena u iznosu do 5 posto od početne cijene mogle su se smatrati normalnim. Stoga prodavcima savjetujemo da pri postavljanju nekretnine u prodaju daju i pravu cijenu, odnosno cijenu po kojoj su zbilja spremni prodati nekretninu, kako bi na taj način učinili korak naprijed prema kupcima.

Postavljanje previsoke početne cijene može biti jednako loše kao i postavljanje preniske cijene. Ako je početna cijena previsoka, Vašu nekretninu neće primjetiti onaj dio kupaca koji inače traže nekretninu u opsegu u kojem bi Vaša trebala biti. Pogrešno je mišljenje da ćete uvijek biti u mogućnosti prihvatiti nižu ponudu jer je velika vjerovatnoća da tu ponudu nikada ni ne dobijete iz jednostavnog razloga što kupci, koji bi inače bili zainteresovani za Vašu nekretninu, odbijeni visokom cijenom, neće istu ni razmotriti ozbiljno. Poslije izvjesnog vremena bez ponuda spustit ćete cijenu, ali ste tada već propustili priliku da svoju nekretninu ponudite ozbiljnim kupcima. Početnu cijenu je još teže odrediti u situacijama naglih promjena na tržištu. Ključno je da ste svjesni svoje pozicije i kretanja na tržištu i pri određivanju početne cijene i tokom pregovora.

Prodaja izgrađenih stanova postepeno se oporavlja od prethodnog lošeg perioda, dok ostali segmenti tržišta nekretnina i dalje stoje jako loše. Iz toga je očito vidljivo da je budućnost ovog tržišta još uvijek nesigurna, jer kupci smatraju da će stan koji kupe uvijek moći lakše prodati od kuće ili poslovnog prostora kojih ima na svakom koraku. Nešto malo oporavka vidi se i u segmentu građevinskih zemljišta, mada se većina upita u našoj agenciji svodi na interesovanje dok značajnijih građevinskih investicija još nije bilo. Dobar znak je da je više investitora najavilo uskoro otvaranje novih gradilišta čime će se, za razliku od okolinih sredina, održati trend stalne ponude gotovih stanova. Nestašica stanova može prouzročiti nagli porast potražnje, pa samim time i cijene kvadrata, pa bi i stanovi koji su u prethodnom kriznom periodu rađeni lošijim materijalima, dobili naglo na vrijednosti.

Kupovina stana u gradu

Stanovi u gradovima nikad nisu bili jeftiniji, ali povoljnije finansijske situacije nema na vidiku. Pronaći kupce koji imaju gotov novac za ulaganje danas je prava rijetkost. S druge strane, ko god ima novca u čarapi, dobija nasljedstvo ili samo želi sredstva sa računa spremiti u sigurno okrilje nekretnine, danas je u povoljnijem položaju, pa može birati šta, gdje i kada kupiti. Imajući u vidu stvarni pad cijena nekretnina, osnovno je pitanje na koje svako želi dobiti odgovor – do kad će cijene padati? Kad se tome doda rast cijena kamata na stambene kredite, postavlja se pitanje hoće li za one koji nemaju novca u čarapama, velika kamata pojesti zaradu koju ostvare kupujući nekretnine po smanjenim cijenama.

Ulaganje u nekretnine uvijek je bilo najsigurnije dugoročno ulaganje. Imajući u vidu dugoročno gledajući stabilno tržište nekretnina, jednom kupljena nekretnina u stanju je barem sama sebe izdržavati. Kupovina stana u centru grada finansijski je isplativa ako za najam stana možemo dobiti približnu vrijednost rate stambenog kredita. Svake godine vrijednost stana će rasti, pa je za očekivati da će vlasnik jednom kupljene nekretnine, nakon nekoliko godina ostvariti značajnu dobit pri prodaji te iste nekretnine.

Isplativo ulaganje u nekretnine ne može dobro proći bez detaljnog proučavanja samog tržišta nekretnina, istraživanja lokacije i svih popratnih sadržaja oko nekretnine koju želimo kupiti. Tri su zlatna pravila za kupovinu nekretnine: lokacija, lokacija i lokacija. Lokacija je presudna kod utvrđivanja vrijednosti nekretnine i taj princip zajednički je za svako tržište nekretninama na svijetu. Uspješan investitor je onaj investitor koji nalazi kvalitetnu, ali lokacijski potcjenjenu nekretninu, pa je kupuje i čeka da vremenom lokacija postane zanimljiva, a vrijednost nekretnine višestruko poraste. Poslovanje nekretninama nije kratkoročna investicija. Nekad su potrebne desetine godina da beznačajna investicija postane vrijedan finansijski ulog. Zato pravi ulagači istražuju mikrolokacije, predviđaju razvoj i investicije u zajednici i pronalaze odgovarajuće nekretnine. Tržište nekretnina prati postulate koji vladaju i na tržištu dionica da dionice treba kupovati kad svi bježe glavom bez obzira i rasprodaju svoje portfelje.

Kupovina stana za dugoročni najam dobra je prilika za isplativost stambene investicije. Stan koji se planira dati u najam potrebno je dobro lokacijski postaviti, imajući u vidu klijentelu kakvoj želimo dati nekretnine u najam. Kada odredimo profil poželjnog podstanara, u skladu sa njegovim potrebama određujemo prihvatljive lokacije. Primjerice studenti uzimaju manje stanove bliže studentskim centrima, dok poslovni ljudi radije biraju nekretnine većih kvadratura u dobrostojećim naseljima. Naravno da ovakvi stanovi koštaju mnogo više od studentskih, ali je i zakupnina koju možemo ostvariti veća.